Emsal Harici Alanlar Nelerdir? İnşaat Alanı Hesaplama Rehberi

 

Bir arsa satın almayı veya mevcut arsası üzerine ev, villa ya da apartman yapmayı düşünen kişilerin en çok merak ettiği konulardan biri, arsaya toplam kaç metrekare yapı yapılabileceğidir.

Bu hesaplamada TAKS ve KAKS değerleri kadar emsal harici alanlar da önem taşır. Çünkü bazı alanlar, belirli şartlar altında emsal hesabına dahil edilmez. Ancak emsal harici olarak değerlendirilen her alanın sınırsız şekilde yapılabileceği düşünülmemelidir.

Özellikle Sakarya Hendek'te arsa sahibi olan veya yeni bir yapı projesi hazırlatmayı düşünen kişilerin imar koşullarını doğru anlaması gerekir.

Peki emsal harici alan nedir? Hangi bölümler emsal hesabına dahil edilmez? Emsal harici alanların toplam inşaat alanına etkisi nasıldır?

 

Emsal Harici Alan Nedir?

 

Emsal harici alan, imar mevzuatında belirtilen şartların sağlanması hâlinde, bir yapının emsale esas katlar alanı hesabına dahil edilmeyen alanları ifade eder.

Başka bir ifadeyle, bir parsel için belirlenen KAKS (emsal) değeri hesaplanırken bazı kullanım alanları mevzuattaki özel hükümler doğrultusunda bu hesaba dahil edilmeyebilir.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır:

Emsal harici alan, imar kurallarından tamamen bağımsız bir yapı alanı anlamına gelmez.

Bu alanların yapılabilmesi için ilgili yönetmelik hükümlerinin, imar planı notlarının, yapılaşma koşullarının ve teknik gerekliliklerin sağlanması gerekir.

 

TAKS, KAKS ve Emsal Nedir?

 

Emsal harici alanları anlayabilmek için öncelikle TAKS ve KAKS kavramlarını bilmek gerekir.

 

TAKS Nedir?

 

TAKS, Taban Alanı Katsayısı anlamına gelir. Bir parsel üzerinde yapının zeminde kaplayabileceği alanın, parsel alanına oranını ifade eder.

 

Örneğin:

Arsa büyüklüğü: 500 m²

TAKS: 0,30

Hesaplama:

500 × 0,30 = 150 m²

Bu örnekte, diğer yapılaşma koşulları da uygun olmak kaydıyla yapının taban alanı 150 m² olarak hesaplanır.

 

KAKS (Emsal) Nedir?

KAKS, Katlar Alanı Katsayısı anlamına gelir. Emsal olarak da bilinir.

Bir parselde emsale dahil edilecek toplam kat alanının hesaplanmasında kullanılır.

 

Örneğin:

Arsa büyüklüğü: 500 m²

KAKS: 1,00

Hesaplama:

500 × 1,00 = 500 m²

Bu örnekte emsale esas toplam kat alanı 500 m² olur.

 

Ancak bu değer, binanın mutlaka belirli sayıda kata veya belirli bir kat planına sahip olabileceği anlamına gelmez. Kat adedi, bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve diğer imar koşulları ayrıca değerlendirilir.

Hangi Alanlar Emsal Harici Sayılabilir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 22. maddesinde emsal hesabına dahil edilmeyen alanlara ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Bu alanlar kullanım amaçlarına, yapının niteliğine ve ilgili şartlara göre farklılık gösterir.

 

Örnek olarak aşağıdaki alanlar belirli şartlarla emsal hesabı dışında değerlendirilebilir:

 

1. Otopark Alanları

Yapının ihtiyacını karşılamak amacıyla düzenlenen bazı otopark alanları, yönetmelikte belirtilen şartlar kapsamında emsal hesabına dahil edilmeyebilir.

Bunlara örnek olarak:

Zorunlu otopark alanları

Yapının ihtiyacı için bahçede düzenlenen açık otoparklar

Bodrum katta bulunan ve mevzuattaki şartları sağlayan ortak otopark alanları

verilebilir.

Otoparkın konumu, niteliği ve kullanım şekli değerlendirmede önemlidir.

 

2. Sığınak Alanları

Yönetmelik hükümlerine göre yapılması gereken sığınak alanlarının belirli bölümleri emsal hesabı dışında tutulabilir.

Ancak sığınak alanının büyüklüğü ve kullanım şartları ilgili mevzuata göre belirlenmelidir.

 

3. Asansör ve Tesisat Boşlukları

Yapının teknik ihtiyaçları için oluşturulan bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmeyebilir.

Bunlara örnek olarak:

Asansör boşlukları

Tesisat şaftları

Işıklıklar

Havalandırma bacaları

Teknik tesisat alanları

gösterilebilir.

Bu alanların yönetmelikte belirtilen asgari ölçü ve kullanım koşullarına uygun olması gerekir.

 

4. Teknik Hacimler

Binaların çalışması için gerekli bazı teknik alanlar da belirli şartlarla emsal harici değerlendirilebilir.

Örneğin:

Jeneratör odası

Isı merkezi

Su deposu

Yakıt deposu

Elektrik odası

Asansör makine dairesi

Havalandırma ve mekanik tesisat alanları

Bu bölümlerin gerçek teknik ihtiyaçlara hizmet etmesi ve mevzuattaki şartları taşıması önemlidir.

 

5. Yangın Merdiveni ve Yangın Güvenlik Alanları

Yangın güvenliği mevzuatı gereği yapılması zorunlu olan bazı yangın merdiveni, korunumlu koridor ve yangın güvenlik holü alanları, yönetmelikte belirtilen ölçüler kapsamında emsal hesabına dahil edilmeyebilir.

Bu alanların yangın güvenliği gerekliliklerine uygun olarak tasarlanması gerekir.

 

6. Teras Çatı ve Ortak Kullanım Alanları

Son katın üzerinde bulunan, herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ve ortak alan niteliğindeki bazı teras çatılar emsal hesabı dışında değerlendirilebilir.

Burada alanın kapatılması, bağımsız bölüm olarak kullanılması veya farklı bir işleve dönüştürülmesi gibi durumlar ayrıca incelenmelidir.

 

7. Pergola, Sundurma ve Süs Havuzu

Bahçe alanlarında yapılan bazı peyzaj düzenlemeleri de belirli şartlarla emsal hesabı dışında tutulabilir.

 

Örneğin:

Pergola

Sundurma

Süs havuzu

Açık oturma alanları

Bahçe düzenlemeleri

Ancak bu yapıların bağımsız bölüm oluşturmaması, ana taşıyıcı sistemle bütünleşik olmaması ve yönetmelikteki alan ve kullanım koşullarını sağlaması önemlidir.

Her pergola veya sundurma otomatik olarak emsal harici kabul edilmez.

 

Emsal Harici Alanlarda %30 Sınırı Nedir?

Emsal harici alanlarla ilgili en çok merak edilen konulardan biri %30 sınırıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesinin 8. fıkrasında, 22. madde ve ilgili idarelerin imar yönetmelikleri kapsamında emsal harici tutulabilecek alanların toplamına ilişkin bir sınır bulunmaktadır.

Genel kural olarak bu alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz.

Ancak yönetmelikte bu sınırın hesabına dahil edilmeyen özel istisnalar da bulunmaktadır.

Dolayısıyla bütün emsal harici alanların aynı %30 sınırına tabi olduğu veya her parselde otomatik olarak %30 ilave alan hakkı bulunduğu düşünülmemelidir.

Hesaplama yapılırken ilgili yönetmelik maddeleri ve imar planı notları birlikte incelenmelidir.

 

Emsal Harici Alan Hesaplama Örneği

Konuyu daha iyi anlamak için örnek bir arsa üzerinden hesaplama yapalım.

Örnek arsa bilgileri:

Arsa büyüklüğü: 500 m²

TAKS: 0,30

KAKS: 1,00

 

1. Taban alanı hesabı

500 × 0,30 = 150 m²

2. Emsale esas toplam kat alanı

500 × 1,00 = 500 m²

Bu durumda emsale esas toplam kat alanı 500 m² olur.

 

3. %30 sınırının örnek hesabı

500 × 0,30 = 150 m²

 

Yönetmelikteki genel %30 sınırına tabi emsal harici alanların toplamı, bu örnekte 150 m²'yi aşamaz.

Ancak bu değer, her durumda 150 m² ilave yapı hakkı bulunduğu anlamına gelmez. İstisna kapsamındaki alanlar, yapı türü, kullanım koşulları, imar planı notları ve diğer yönetmelik hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Önemli: Bu hesap yalnızca konuyu açıklamak için hazırlanmış örnektir. Gerçek bir parselde yapılabilecek yapı alanı, ilgili imar durumu ve onaylı proje üzerinden belirlenir.

Emsal Harici Alanlar İnşaat Alanını Artırır mı?

Emsal harici alanlar, şartları sağlandığında emsale esas toplam kat alanı hesabının dışında kalabilir.

Bu durum, yapının emsale dahil alanı ile toplam fiziksel alanı arasında farklılık oluşmasına neden olabilir.

Örneğin bir binada emsale dahil alanın yanında, mevzuatın izin verdiği teknik hacimler, zorunlu otoparklar ve diğer ortak alanlar bulunabilir.

Ancak emsal harici alanların amacı, imar hakkını sınırsız biçimde artırmak değildir.

Yönetmelikte emsal hesabına dahil edilmeyen alanların proje değişikliğiyle emsal sınırını aşacak şekilde kullanıma dönüştürülmesine ve bağımsız bölüm haline getirilmesine ilişkin kısıtlamalar da bulunmaktadır.

Bu nedenle proje hazırlanırken yalnızca toplam metrekareye değil, alanların kullanım amacına ve mevzuattaki tanımlarına da dikkat edilmelidir.

Sakarya Hendek'te Arsa Alırken Emsal Harici Alanlar Neden Önemlidir?

Sakarya Hendek'te arsa satın almayı veya mevcut arsası üzerine ev ya da villa yaptırmayı planlayan kişilerin yalnızca arsanın metrekare büyüklüğüne bakarak karar vermemesi gerekir.

Bir arsanın yapılaşma potansiyelini belirleyen birçok farklı unsur vardır.

 

Bunlar arasında:

İmar durumu

TAKS ve KAKS değerleri

Kat adedi ve yapı yüksekliği

Ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri

Parselin şekli ve yol cephesi

İmar planı notları

Emsal harici alanların kullanım koşulları

Zemin ve temel etüdü gereklilikleri

bulunur.

 

Hendek'te farklı mahallelerde bulunan arsaların imar koşulları birbirinden farklı olabilir. Bu nedenle bir parselde geçerli olan yapılaşma şartları başka bir parsele doğrudan uygulanamaz.

Arsa satın almadan önce ilgili belediyeden güncel imar durumu alınması ve parselin mimari açıdan değerlendirilmesi önemlidir.

 

Emsal Harici Alanlar Projeye Nasıl Yansıtılır?

Mimari proje hazırlanırken emsale dahil olan ve emsal dışında değerlendirilebilecek alanlar ayrı ayrı ele alınmalıdır.

 

Proje sürecinde genel olarak şu aşamalar izlenir:

Parselin güncel imar durumu incelenir.

TAKS ve KAKS değerleri belirlenir.

İmar planı notları değerlendirilir.

Yapının kullanım amacı ve ihtiyaçları belirlenir.

Emsale dahil alanlar hesaplanır.

Emsal harici değerlendirilebilecek alanlar yönetmelik kapsamında incelenir.

Mimari proje hazırlanır.

Gerekli mühendislik projeleriyle koordinasyon sağlanır.

Proje, ilgili idarenin inceleme ve onay sürecine sunulur.

Bu çalışmaların doğru yapılması, proje aşamasında mevzuata aykırı alan oluşturulması riskini azaltır.

 

Tanrıkulu ile Arsanızın Yapılaşma Potansiyelini Değerlendirin

Sakarya Hendek'te arsanız bulunuyor ve üzerine ev, villa veya farklı bir yapı yaptırmayı planlıyorsanız, proje hazırlanmadan önce imar koşullarının doğru incelenmesi önemlidir.

 

Tanrıkulu olarak mimari proje, mühendislik, proje planlama ve teknik süreçlerin koordinasyonu alanlarında hizmet sunuyoruz.

Arsanızın yapılaşma koşullarını değerlendirmek, emsal hesabını anlamak ve ihtiyaçlarınıza uygun mimari proje sürecini planlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

 

Projeniz İçin Bizimle İletişime Geçin

 

Yasin Tanrıkulu
Tanrıkulu | Proje ve Mühendislik
Telefon: 0537 870 2670
Konum: Sakarya / Hendek

 

Tanrıkulu – Gayrimenkulden yapıya, güvenle.