Ev Satışında Alıcı ve Satıcı Hangi Masrafları Öder?

Ev satın almak veya mevcut gayrimenkulünü satmak isteyen kişilerin en çok merak ettiği konulardan biri, tapu devri sırasında hangi masrafların ortaya çıktığıdır.

Bir evin satışında yalnızca satış bedeli üzerinden hesaplama yapmak yeterli değildir. Tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlak danışmanlığı hizmet bedeli, sigorta ve kredi işlemleri gibi farklı giderler de gündeme gelebilir.

Peki ev satışında alıcı hangi masrafları öder? Satıcının sorumluluğunda olan giderler nelerdir? Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Bu yazımızda ev alım-satım sürecinde karşılaşılabilecek masrafları ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

 

Ev Satışında Alıcının Ödediği Masraflar Nelerdir?

Ev satın alan kişinin karşılaşabileceği masraflar, satın alma yöntemine ve taşınmazın özelliklerine göre değişebilir.

Başlıca giderler şunlardır:

 

Tapu harcı

Tapu döner sermaye hizmet bedeli

Emlak danışmanlığı hizmet bedeli

Konut kredisi kullanılıyorsa banka ve ekspertiz giderleri

Gerekli sigorta giderleri

Taşınmazın tesliminden sonra ortaya çıkabilecek bakım ve tadilat masrafları

Bu giderlerin tamamı her alıcı için zorunlu değildir. Örneğin konut kredisi kullanmayan bir kişinin kredi ekspertizi ve ipotek işlemlerinden kaynaklanan giderleri olmayabilir.

 

Ev Satışında Satıcının Ödediği Masraflar Nelerdir?

Gayrimenkulünü satan kişinin de satış işlemi sırasında bazı mali yükümlülükleri bulunur.

 

Satıcının karşılaşabileceği giderler şunlardır:

Tapu harcı

Emlak danışmanlığı hizmet bedeli

Varsa geçmiş dönem emlak vergisi borçları

Gayrimenkulün satışından kaynaklanabilecek gelir vergisi

Satış öncesinde yapılması tercih edilen bakım ve tadilat giderleri

Varsa ipotek veya diğer takyidatların kaldırılmasına ilişkin giderler

Satış öncesinde bu giderlerin belirlenmesi, satıcının eline geçecek net tutarı doğru hesaplamasına yardımcı olur.

 

Tapu Harcını Alıcı mı, Satıcı mı Öder?

Gayrimenkul satışında en önemli masraflardan biri tapu harcıdır.

Genel uygulamada tapu harcı, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2 olarak hesaplanır. Toplam tapu harcı oranı yüzde 4'tür.

Beyan edilen satış bedeli, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedelinin doğru beyan edilmesi gerekir.

Örneğin bir konutun satış bedelinin 5.000.000 TL olduğunu düşünelim.

 

Bu durumda:

Alıcının tapu harcı:
5.000.000 TL × %2 = 100.000 TL

Satıcının tapu harcı:
5.000.000 TL × %2 = 100.000 TL,

 

Toplam tapu harcı:
200.000 TL

Bu örnek, 2026 yılında uygulanan genel yüzde 2 + yüzde 2 oranı üzerinden hazırlanmıştır. İşlemin niteliğine göre istisna veya farklı harç uygulamaları bulunabilir.

 

Tapu Döner Sermaye Bedeli Nedir?

Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilen satış ve devir işlemleri sırasında tapu harcından ayrı olarak döner sermaye hizmet bedeli de tahsil edilir.

Bu ücret, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen tarifeye göre hesaplanır. İşlemin türü ve taşınmazın bulunduğu yerde uygulanan yöresel katsayı gibi unsurlar ödenecek tutarı etkileyebilir.

Döner sermaye bedeli her işlemde aynı olmayabilir. Bu nedenle satış öncesinde tapu müdürlüğünün oluşturduğu ödeme bilgisi kontrol edilmelidir.

 

Emlak Danışmanlığı Hizmet Bedelini Kim Öder?

Gayrimenkul satışında emlak danışmanlığı hizmeti alınmışsa aracılık hizmet bedeli gündeme gelir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre alım-satıma aracılık hizmet bedeli, sözleşmede yer alan satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünden fazla olamaz.

Sözleşmede farklı bir paylaşım kararlaştırılmamışsa hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.

Örneğin 5.000.000 TL değerindeki bir konutun satışında toplam hizmet bedeli üst sınırı KDV hariç 200.000 TL'dir. Eşit paylaşım durumunda alıcı ve satıcı ayrı ayrı 100.000 TL + KDV öder.

Burada önemli olan, hizmet bedelinin aracılık sözleşmesinde açıkça belirtilmesidir. Tarafların ödeme sorumluluğu sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.

 

Konut Kredisi Kullanıldığında Hangi Masraflar Ortaya Çıkar?

Ev satın alırken banka kredisi kullanılması durumunda alıcının ek masrafları olabilir.

 

Bunlar arasında:

Konut kredisi tahsis ücreti

Ekspertiz ücreti

İpotek tesis işlemleriyle ilgili giderler

Bankanın talep ettiği sigorta ve poliçe giderleri

bulunabilir.

Bu masrafların tutarı bankaya, kredi tutarına, taşınmaza ve kullanılan ürünlere göre değişebilir.

Kredi kullanmayı düşünen kişilerin yalnızca faiz oranını değil, toplam kredi maliyetini de incelemesi önemlidir.

 

DASK ve Diğer Sigorta Giderlerini Kim Karşılar?

Konut satışında Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) durumu da kontrol edilmelidir.

Tapu işlemlerinde gerekli durumlarda geçerli DASK poliçesi aranır. Mevcut poliçenin durumu, süresi ve yeni malik açısından yapılması gereken işlemler kontrol edilmelidir.

Konut kredisi kullanılması durumunda banka tarafından farklı sigorta ürünleri de gündeme getirilebilir. Bu ürünlerin kapsamı, zorunluluk durumu ve maliyeti ayrıca değerlendirilmelidir.

 

Emlak Vergisi Borcunu Kim Öder?

Gayrimenkul satışında geçmiş dönem emlak vergisi borçlarının kontrol edilmesi gerekir.

Satış tarihinden önceki dönemlere ait emlak vergisi borçlarının ilgili sorumlusu tarafından kapatılması önemlidir. Taşınmazın belediye kayıtlarında borç bulunup bulunmadığı satış öncesinde araştırılmalıdır.

Satın alma sonrasında yeni malik, belediyeye emlak vergisi bildirimi yapmalıdır. Bildirim süresi ve uygulanacak işlemler taşınmazın bulunduğu belediyeden öğrenilmelidir.

 

Ev Satışında Gelir Vergisi Ödenir mi?

Gayrimenkul satışında bazı durumlarda değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir.

Gerçek kişilerin bedel karşılığında satın aldığı konut veya arsayı, edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satması durumunda elde edilen kazanç belirli şartlarla gelir vergisine tabi olabilir.

Ancak her satışta otomatik olarak vergi doğmaz. Kazancın hesaplanması, alış ve satış bedelleri, maliyet unsurları, yasal indirimler ve ilgili yılın istisna tutarı dikkate alınarak yapılır.

Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışında ise farklı hükümler uygulanır.

Bu nedenle satış öncesinde gayrimenkulün edinim tarihi ve edinim şekli kontrol edilmeli, gerekli durumlarda mali müşavirden destek alınmalıdır.

 

Ev Satışında Masraflar Önceden Nasıl Hesaplanmalı?

Ev satın almak veya satmak isteyen kişilerin işlem öncesinde bütün olası giderleri hesaplaması önemlidir.

Alıcı açısından satın alma bedeline ek olarak tapu harcı, döner sermaye bedeli, varsa emlak danışmanlığı hizmet bedeli ve kredi masrafları değerlendirilmelidir.

Satıcı açısından ise tapu harcı, aracılık hizmet bedeli, varsa vergi yükümlülükleri ve taşınmazın satışa hazırlanması için yapılacak harcamalar dikkate alınmalıdır.

Satış bedeli üzerinden yapılacak hesaplamalarda tarafların sözleşmeleri ve güncel resmî tarifeler esas alınmalıdır.

 

Sakarya ve Hendek'te Ev Alım-Satım Masrafları

Sakarya'nın Hendek ilçesinde ev satın almak veya mevcut gayrimenkulünü satmak isteyen kişilerin, satış bedelinin yanında işlem masraflarını da önceden değerlendirmesi gerekir.

Tapu harcı, döner sermaye bedeli ve varsa emlak danışmanlığı hizmet bedeli satış planlamasında dikkate alınmalıdır.

Ayrıca taşınmazın tapu kaydı, belediye borçları, ipotek ve şerh bilgileri ile gerekli belgeleri satış öncesinde kontrol edilmelidir.

Doğru bir alım-satım planlaması, hem alıcı hem de satıcı açısından sonradan ortaya çıkabilecek mali belirsizliklerin azaltılmasına yardımcı olur.

 

Sonuç: Ev Satışında Masrafları Önceden Bilmek Neden Önemlidir?

 

Ev alım-satımında yalnızca satış fiyatına odaklanmak doğru değildir. Tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlak danışmanlığı hizmet bedeli, kredi giderleri ve olası vergi yükümlülükleri de toplam maliyetin bir parçasıdır.

 

Alıcıların satın alma bütçesini, satıcıların ise eline geçecek net satış tutarını önceden hesaplaması gerekir.

 

Tanrıkulu Emlak Ofisi olarak Sakarya ve Hendek bölgesinde gayrimenkul alım, satım ve danışmanlık süreçlerinde doğru bilgiye dayalı hareket etmenize yardımcı oluyoruz.

 

Yasin Tanrıkulu
Tanrıkulu Emlak Ofisi
Telefon: 0537 870 2670
Sakarya / Hendek

Tanrıkulu – Gayrimenkulden yapıya, güvenle.