Kat İrtifaklı Ev Almak Riskli mi?

 

Ev satın almak isteyenlerin tapu incelemesi sırasında karşılaştığı kavramlardan biri kat irtifakıdır. Özellikle ikinci el daire alımlarında veya yeni tamamlanan konut projelerinde tapuda kat irtifakı ibaresi bulunabilir.

Peki kat irtifaklı ev satın almak riskli midir? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir? Böyle bir daire satın almadan önce hangi belgeler kontrol edilmelidir?

Bu soruların yanıtlarını bilmek, gayrimenkul satın alma sürecinde daha bilinçli karar vermenize yardımcı olur.

 

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesine esas olmak üzere kurulan bir haktır.

Başka bir ifadeyle, binadaki dairelerin, dükkânların veya diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarıyla ilişkilendirilerek tapuda belirlenmesini sağlar.

Kat irtifakı bulunan bir daire satın alındığında, alıcı yalnızca binanın belirli bir bölümünü değil, aynı zamanda o bağımsız bölüme bağlı arsa payını da edinir.

 

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binada ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetine geçişte binanın tamamlanmış olması ve gerekli yapı kullanma izin belgesinin, yani iskânın bulunması önemlidir.

Kat mülkiyetli tapu, bağımsız bölümün kat mülkiyeti esaslarına göre tescil edildiğini gösterir. Ancak bu durum da binanın bütün teknik ve hukuki özelliklerinin sorunsuz olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından önce veya kat mülkiyetine geçiş işlemi henüz gerçekleştirilmemişken karşımıza çıkabilir.

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyet olarak tescil edilmesini ifade eder.

Bu iki tapu türü arasındaki temel fark, binanın hukuki ve tescil sürecindeki durumudur.

Kat irtifaklı bir daire mutlaka sorunlu değildir. Ancak özellikle tamamlanmış ve uzun süredir kullanılan bir binada neden hâlâ kat mülkiyetine geçilmediği araştırılmalıdır.

 

Kat İrtifaklı Ev Almak Riskli mi?

Kat irtifaklı ev almak her durumda riskli değildir. Burada önemli olan, taşınmazın mevcut durumunun ve kat irtifakının neden devam ettiğinin araştırılmasıdır.

Örneğin yeni tamamlanmış bir binada kat mülkiyetine geçiş işlemleri henüz tamamlanmamış olabilir. Bu durum tek başına olumsuzluk anlamına gelmez.

Ancak uzun yıllardır kullanılan bir binada hâlâ kat irtifakı bulunuyorsa bazı konuların ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

Özellikle şu ihtimaller araştırılmalıdır:

Binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması

Onaylı mimari proje ile mevcut yapının farklı olması

Ruhsat veya proje kapsamında tamamlanmamış işlemler bulunması

Bağımsız bölümün projedeki konumuyla fiilî kullanımının uyuşmaması

Binada ruhsata veya projeye aykırı değişiklikler yapılmış olması

Kat mülkiyetine geçişi engelleyen hukuki veya idari bir durum bulunması

Bu ihtimallerin her biri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sadece tapuda kat irtifakı yazması, binada kaçak yapı bulunduğunu veya iskân alınamayacağını göstermez.

 

İskân Belgesi Neden Önemlidir?

İskân olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının ruhsat ve ilgili mevzuat kapsamında kullanıma uygun bulunduğunu gösteren önemli bir belgedir.

Kat irtifaklı bir daire satın alırken binanın iskân durumunu öğrenmek gerekir.

İskânın bulunmaması; elektrik, su ve diğer abonelik işlemleri, ortak alanların kullanımı veya kat mülkiyetine geçiş gibi konularda araştırılması gereken hususlar doğurabilir. Ancak her binada sonuç aynı değildir.

Bu nedenle ilgili belediyeden veya yetkili idareden binanın yapı kullanma izin belgesi durumu öğrenilmelidir.

Kat İrtifaklı Daire Satın Almadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kat irtifaklı bir daire satın almadan önce yalnızca tapu belgesine bakmak yeterli değildir. Taşınmazın resmî kayıtları, onaylı projeleri ve mevcut fiziksel durumu birlikte değerlendirilmelidir.

 

Satın alma öncesinde şu kontroller yapılmalıdır:

1. Tapu kaydını inceleyin

Bağımsız bölümün numarası, arsa payı, niteliği ve mülkiyet bilgileri kontrol edilmelidir. Tapu üzerinde ipotek, haciz, şerh veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı da araştırılmalıdır.

2. İskân durumunu öğrenin

Binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı ilgili belediyeden veya yetkili idareden teyit edilmelidir.

3. Onaylı mimari projeyi kontrol edin

Satın alınacak dairenin projede gösterilen katı, konumu, büyüklüğü ve kullanım amacı incelenmelidir. Mevcut daire ile onaylı proje arasında farklılık olup olmadığı araştırılmalıdır.

4. Binanın ruhsat ve proje durumunu araştırın

Yapı ruhsatı, onaylı projeler ve varsa proje değişiklikleri hakkında bilgi alınmalıdır. Ruhsata veya projeye aykırı uygulamalar bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

5. Arsa payını kontrol edin

Dairenin tapuda belirtilen arsa payı incelenmelidir. Arsa payının bağımsız bölümün niteliği ve büyüklüğüyle uyumu konusunda şüphe varsa uzman görüşü alınmalıdır.

6. Binanın fiziksel durumunu inceleyin

Binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, bakım durumu ve varsa tadilatları değerlendirilmelidir. Tapu türü tek başına binanın deprem güvenliğini göstermez.

 

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte temel unsurlardan biri yapı kullanma izin belgesidir.

Binanın tamamlanması ve gerekli şartların sağlanması sonrasında kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılabilir. Mevzuatta, yapı kullanma izin belgesinin ilgili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçişe ilişkin hükümler de bulunmaktadır.

Ancak binanın ruhsat, proje ve diğer kayıtlarında eksiklik veya aykırılık bulunması hâlinde öncelikle bunların giderilmesi gerekebilir.

Bu nedenle kat mülkiyetine geçişin mümkün olup olmadığı, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili idare ve tapu kayıtları üzerinden değerlendirilmelidir.

 

Kat İrtifaklı Ev Daha Ucuz Olur mu?

Kat irtifaklı dairelerin her zaman daha ucuz olduğu söylenemez. Gayrimenkulün satış fiyatını konumu, binanın yaşı, dairenin büyüklüğü, katı, cephesi, yapı kalitesi ve bölgedeki piyasa koşulları gibi birçok unsur etkiler.

Bununla birlikte kat mülkiyetine geçişiyle ilgili belirsizlikler bulunan bir dairede alıcının daha ayrıntılı inceleme yapması gerekir.

Satış fiyatı değerlendirilirken benzer özelliklere sahip kat mülkiyetli ve kat irtifaklı daireler karşılaştırılmalı, varsa giderilmesi gereken eksiklikler de dikkate alınmalıdır.

 

Sakarya ve Hendek'te Kat İrtifaklı Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Sakarya'nın Hendek ilçesinde daire satın almayı düşünen kişilerin, özellikle ikinci el konutlarda tapu ve bina durumunu birlikte incelemesi önemlidir.

 

Dairenin bulunduğu mahalle, binanın yaşı, yapı ruhsatı, iskân durumu ve onaylı mimari projeyle uyumu araştırılmalıdır.

Ayrıca dairenin gerçek kullanım alanı, ortak alanları, otopark durumu ve binanın fiziksel özellikleri de satın alma kararında dikkate alınmalıdır.

Hendek'te kat irtifaklı bir daireyle karşılaşıldığında, yalnızca satış fiyatına veya dairenin görünümüne bakarak karar verilmemelidir. İlgili belediyeden ve tapu müdürlüğünden gerekli bilgiler alınmalıdır.

 

Sonuç: Kat İrtifaklı Ev Alınır mı?

Kat irtifaklı ev satın almak tek başına riskli bir işlem değildir. Önemli olan, binanın mevcut hukuki durumunu, iskânını, onaylı projelerini ve tapu kayıtlarını doğru şekilde incelemektir.

Özellikle tamamlanmış bir binada kat mülkiyetine neden geçilmediği öğrenilmelidir. Satın alma öncesinde gerekli kontrollerin yapılması, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur.

 

Gayrimenkul satın alırken doğru bilgiye ulaşmak ve taşınmazın tüm özelliklerini değerlendirmek, güvenli bir alım sürecinin önemli parçalarındandır.

 

Tanrıkulu Emlak Ofisi olarak Sakarya ve Hendek bölgesinde gayrimenkul alım, satım ve danışmanlık süreçlerinde doğru bilgiye dayalı karar vermenize yardımcı oluyoruz.

 

Yasin Tanrıkulu
Tanrıkulu Emlak Ofisi
Telefon: 0537 870 2670
Sakarya / Hendek

 

Tanrıkulu – Gayrimenkulden yapıya, güvenle.